🏠 GAYRİMENKUL HUKUKUNDA KİRA SÖZLEŞMELERİ

📘 Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmesi, bir taşınmazın kiraya veren tarafından belli bir bedel karşılığında kiracıya kullanma hakkı verilmesidir.
TBK madde 299-378 arasında düzenlenmiştir.

📋 Kira Sözleşmesinin Unsurları:

• Taraflar: Kiraya veren ve kiracı

• Konu: Gayrimenkul (konut, işyeri vb.)

• Kira bedeli

• Süre (belirli veya belirsiz olabilir)

• Teslim ve kullanma yükümlülüğü

🧾 Yazılı Olma Zorunluluğu?

Yazılı olması şart değildir ama ispat kolaylığı için mutlaka yazılı yapılmalıdır.

⏳ KİRA SÜRESİ VE YENİLENMESİ

📅 Belirli Süreli Sözleşme:

• Süre bitince kiracı çıkmazsa sözleşme 1 yıl otomatik uzar.

• Kiraya veren, 10 yıl dolmadıkça keyfi fesih yapamaz.

📆 Belirsiz Süreli Sözleşme:

• Her zaman feshedilebilir ama belirli bildirim sürelerine uyulmalıdır (örneğin 3 ay önceden bildirme).

⚖️ TAHLİYE (EVDEN / İŞYERİDEN ÇIKARMA) DAVALARI

Kiraya verenin kiracıyı çıkarması bazı sıkı koşullara bağlıdır.

1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m.350/1):

• Kiraya veren kendisi, eşi, çocukları, anne-babası için konuta veya işyerine ihtiyaç duyuyorsa

• Açılacak tahliye davası ile kira bitiminden itibaren 1 ay içinde başvuru yapılmalıdır

2. Yeni Malikin İhtiyacı (TBK m.351):

• Satın alan yeni malik kendisi kullanacaksa 6 ay içinde tahliye davası açabilir

• Ya da sözleşme bitiminden sonra 1 ay içinde

3. Yeniden İnşa veya Büyük Onarım Nedeniyle Tahliye (TBK m.350/2):

• Bina yıkılacaksa, genişletilecekse

• Tahliyeden sonra kiracıya aynı yer verilmezse, 3 yıl aynı kişiye kiraya verilemez

4. Tahliye Taahhüdü ile Tahliye (TBK m.352/1):

• Kiracı yazılı şekilde “şu tarihte çıkacağım” taahhüdü vermişse

• Bu tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir

5. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m.352/2):

• Kiracı aynı kira döneminde iki kez gecikmeli ödeme yaparsa

• Kiraya veren ihtar göndererek bu durumu belgeleyip tahliye davası açabilir

👩‍⚖️ TAHLİYE DAVASI SÜRECİ

1. Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır

2. Avukatla temsil zorunlu değildir ama tavsiye edilir

3. Davanın süresi yaklaşık 6 ay – 1,5 yıl arası değişebilir

4. Dava kabul edilirse, icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye yapılır

⚠️ KİRALAYANIN DİKKAT ETMESİ GEREKENLER

• Yazılı kira sözleşmesi yapılmalı

• Depozito mutlaka banka hesabında tutulmalı (TBK madde 342)

• Tahliye taahhüdü noter kanalıyla ya da yazılı ve elden alınmalı

• Geciken kira ödemeleri için ihtar çekilmeli

🧠 EKSTRA: KİRACI NE ZAMAN ÇIKARILAMAZ?

• Kiracı kira bedelini ödüyorsa ve sözleşmeyi ihlal etmiyorsa keyfi olarak çıkarılamaz

• 10 yıllık uzama süresi geçmeden tek taraflı fesih yapılamaz (ancak TBK madde 347 sonrası geçerlidir)

• TBK, kiracıyı çok güçlü bir şekilde korumaktadır

💬 Örnek Tahliye Taahhütnamesi:

txt

KopyalaDüzenle

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

Kiracı olarak kiralamış olduğum İstanbul, Kadıköy ilçesi … adresindeki konutu/kira yerini, 01.10.2025 tarihinde tahliye edeceğimi kabul ve taahhüt ederim.

Ad-Soyad:

T.C. Kimlik No:

İmza:

Tarih:

🛑 1. EV SAHİBİNİN SİZİ ÇIKARMAYA HAKKI VAR MI?

Ev sahibi sizi keyfi şekilde çıkaramaz. Tahliye edebilmesi için geçerli bir yasal gerekçesi olması gerekir. En yaygın gerekçeler şunlardır:

✅ Yasal Tahliye Sebepleri:

• Tahliye taahhüdü imzalanmışsa (yazılı ve tarihli olacak)

• Kendisi veya yakınları için konuta ihtiyaç duyuyorsa

• Evi satıp yeni malik kullanmak istiyorsa

• Kira bedelini geciktirdiyseniz (2 haklı ihtar)

• Yıkım, büyük tadilat gerekçesiyle boşaltmak istiyorsa

Yukarıdakilerden biri yoksa, ev sahibi sizi evden çıkartamaz.

📅 2. KİRADA NE KADAR SÜREDİR OTURUYORSUNUZ?

• Kiracılar, sözleşme 1 yıl dolunca çıkmak zorunda değildir.

• Kira bitse bile, siz çıkmak istemiyorsanız sözleşme otomatik uzar.

• Ev sahibi, 10 yıl dolmadan “süre doldu, çıkın” diyemez.

📝 3. TAHLİYE TAAHHÜDÜ İMZALADINIZ MI?

• Eğer ev sahibine “şu tarihte çıkacağım” diye yazılı bir taahhüt verdiyseniz, bu ciddi bir durum.

• Ama bu belge kira sözleşmesi sırasında değilse ve tarih sonradan eklenmemişse geçerlidir.

• Ev sahibi, taahhütte belirtilen tarihten sonra 1 ay içinde dava açmak zorundadır.

📬 4. EV SAHİBİ SİZE YAZILI BİR BİLDİRİM YAPTI MI?

• Sözlü “çıkın” demesinin hukuken geçerliliği yoktur.

• Size noter kanalıyla ya da iadeli taahhütlü bir şekilde yazılı bildirim yapması gerekir.

• Bildirimde belirttiği gerekçeye göre 1 ay, 6 ay gibi dava açma süreleri vardır.

⚖️ 5. DAVA AÇMADAN ÇIKMAK ZORUNDA DEĞİLSİNİZ

Ev sahibi sizi mahkeme kararı olmadan evden çıkaramaz. Yani;

• İcra takibi başlatmadan

• Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmadan

• Yasal süreç tamamlanmadan

evden çıkmak zorunda değilsiniz.

🚨 6. EŞYALARINIZI ZORLA ÇIKARTIRSA NE OLUR?

Bu bir suçtur: "konut dokunulmazlığının ihlali" ve "haksız fiil" sayılır.
Hemen polise başvurabilir ve suç duyurusunda bulunabilirsiniz. Ayrıca eşyalarınıza zarar verilirse tazminat davası da açabilirsiniz.

💼 7. NE YAPMALISINIZ?

🧾 Kiralarınızı banka üzerinden ödeyin.

– Açıkça “Kira bedeli” notu düşerek, her ay düzenli ödeme yapın.

📸 Yazışmaları saklayın.

– WhatsApp mesajları, SMS, ihtar gibi her belgeyi saklayın.

🧑‍⚖️ Ev sahibiniz dava açarsa bir avukatla görüşün.

– Özellikle “ihtiyaç nedeniyle tahliye” gibi durumlar ispat gerektirir. Her davada haklı çıkacak diye bir şey yok.

​

🛑 KİRACI KEYFİ OLARAK ÇIKARILAMAZ!

Kiracınızı evden zorla çıkaramazsınız.
Yani şunlar kesinlikle yasaktır ve suçtur:

• Kapı kilidini değiştirmek

• Elektrik/su/doğalgazı kestirmek

• Eşyaları dışarı atmak

• Fiziksel veya psikolojik baskı uygulamak

➡️ Bunları yaparsanız, “konut dokunulmazlığını ihlal” ve “cebir” suçundan siz yargılanırsınız.

✅ PEKİ NE YAPABİLİRSİNİZ?

1. Kiracının Durumunu Değerlendirin:

Tahliye edebilmek için bir sebep gerekir. En yaygın tahliye nedenleri şunlardır:

📍 a) Tahliye Taahhütnamesi Varsa:

• Kiracı yazılı ve tarihli bir belgeyle “Şu tarihte çıkacağım” dediyse,

• Belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde dava açmalısınız.

📍 b) İhtiyaç Nedeniyle:

• Kendiniz, eşiniz, çocuğunuz, anneniz-babanız gerçekten o evde oturacaksa,

• Kira dönemi bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilirsiniz.

📍 c) Kira Ödenmiyorsa:

• Kiracı kira ödemelerini geciktiriyor veya hiç ödemiyorsa, 2 haklı ihtar çekerek tahliye davası açabilirsiniz.

• Ayrıca icra takibi başlatıp hem kira alacağınızı hem de tahliye talebini ileri sürebilirsiniz.

📍 d) Satış Durumu:

• Evi sattıysanız ve yeni malik sizseniz, 6 ay sonra tahliye davası açabilirsiniz.

• Alternatif olarak, sözleşme bitiminden 1 ay önce ihtar göndererek de tahliye talep edebilirsiniz.

⚖️ 2. TAHLİYE DAVASI AÇIN (Sulh Hukuk Mahkemesi)

Gerekli Belgeler:

• Kira sözleşmesi

• Tahliye taahhüdü (varsa)

• İhtarname veya noter yazışmaları

• Gerekçenizi destekleyen belgeler (ihtiyaç varsa ikametgah vb.)

➡️ Tahliye davaları 6 ay – 18 ay arası sürebilir.

💸 3. KİRAYI ÖDEMİYORSA: İCRA TAKİBİ + TAHLİYE

1. Kiracıya noterden ihtarname gönderin

2. 30 gün içinde ödeme yapmazsa, icra takibiyle tahliye süreci başlatılır

3. Kiracı itiraz etmezse tahliye sağlanır; ederse dava açmanız gerekir

📬 4. TAHLİYE SÜRECİNDE DİKKAT ETMENİZ GEREKENLER

• Tüm işlemleri yazılı yapın: İhtarname, taahhüt, dava dilekçesi vb.

• Kiracıyla iletişiminizi resmî ve kayıt altına alınmış şekilde sürdürün

• Sabrınızı kaybetmeyin, süreci hukuk yoluyla takip edin

​

🔑 KISA SONUÇ:

DurumNe Yapmalı?

Kiracı çıkmıyor ama kira ödüyor                          Hukuki neden varsa dava açın (ihtiyaç, taahhüt vb.)

Kira ödenmiyor                                                     İhtar gönder + 30 gün bekle + icra takibi aç

Sözlü uyarılara kulak asmıyor                              Tüm süreci yazılı yolla ve avukatla ilerletin

Hızlı çözüm arıyorsanız                                        İcra takibi ile tahliye en kısa yoldur (genellikle 3-6 ayda sonuçlanır)